מדריך לחישוב משכנתא

התחלתם לחקור ולחפש, ומעומס המידע, התנאים והחוקים כבר הלכתם לאיבוד,

לפני שאתם רצים למחשבוני משכנתא בשביל לדעת איך מחשבים משכנתא 

ומתחילים לתכנן את התמהיל, ריכזנו עבורכם בכתבה הזאת מספר נקודות ועקרונות חשובים שעליכם להכיר.

חישוב משכנתא כולל המון שלבים קטנים אך בעיקרון מורכב ממספר שלבים עיקריים:

עליכם להבין ולחשב עם כמה הון עצמי אתם מגיעים לעסקת הנדל”ן.

הון עצמי מורכב מחסכונות שלכם, פקדונות נזילים, עזרה מההורים, קרנות השתלמות נזילות, משקיעים, הלוואות בנקאיות ועוד עשרות פתרונות יצירתיים. 

אז אתם  בטח שואלים – איך קונים דירה בלי הון עצמי? ישנם מספר פתרונות יצירתיים הנפוץ בהם הוא שעבוד נכס קיים ושעבוד נכס נרכש- למשל בתמהיל של 50 אחוז מכל נכס- בכך מגיעים ל100 אחוז מימון לדירה שנייה. ובעסקה כזאת ההון העצמי בעצם גויס ממשכנתא על נכס קיים.

איך מחשבים? עלות הרכישה פחות ההון העצמי הקיים שלכם הוא סכום המשכנתא הנדרש.

אבל, ויש אבל גדול. תהיו חייבים לעמוד במספר תנאים:

לא תוכלו לקבל מעל 75 אחוז משכנתא משווי הרכישה של הבית או מהערכת שווי הדירה על ידי השמאי (לפי הנמוך מבינהם).

למשל: שווי הדירה לפי שמאי הוא מיליון, המוכר רוצה על הדירה 1.2 מיליון. אתם תוכלו לקבל לכל היותר 750 אלף משכנתא.

תוכלו לקבל עד 35 אחוז מההכנסות הפנויות שלכם להחזרי משכנתא.

מהי הכנסה פנויה? סך ההכנסות נטו למשק הבית פחות ההתחייבויות הקבועות (הלוואות מעל שנה וחצי משכנתאות, מזונות ועוד). אז אם למשל למשק בית יש הכנסות של 20,000 נטו ויש הלוואה בהחזר של 2000 שח ההכנסה נטו שלו תהיה 18000 והחזר המשכנתא המקסימלי שהבנק יאשר הוא 6300 שח בחודש.

במקרים חריגים ניתן לאשר עד 40 אחוז אבל ברב המקרים הבנקים יסרבו לחצות את רף ה35 אחוז מתוך הבנה שלמשקי בית יש הוצאות נוספות למחייתם ולהם חשוב שתעמדו בהחזרי המשכנתא לאורך שנים.

ישנם עשרות סוגי מסלולי משכנתא אך המרכזיים שבניהם הם:
> מסלול בריבית הפריים
> מסלול בריבית קבועה וצמוד למדד
> מסלול בריבית קבועה ולא צמוד למדד
> מסלול ריבית משתנה ולא צמודה למדד, כל 5 שנים
> מסלול ריבית משתנה וצמודה למדד, כל 5 שנים
> מסלולים צמודי מט”ח
 
אחרי שהבנתם מהו סכום המשכנתא, מהו יחס ההחזר המקסימלי שיאשרו לכם לפי ההכנסה הפנוייה שלכם,
 תצטרכו לבנות את המשכנתא:
תצטרכו לבחור סוגי מסלולים, תקופת זמן לכל מסלול ולבנות את התמהיל האופטימילי עבורכם.
כאשר בוחרים במסלולים של ריביות משתנות יש לקחת בחשבון שינוים ועליות ריבית במלך חיי המשכנתא, וכאשר לוקחים מסלולים צמודי מדד יש לקחת בחשבון עליות מדד לאורך חיי המשכנתא. וככלל להבין שהחזר המשכנתא שלכם צפוי להשתנות במשך התקופה שתבחרו.

טיפ גדול:

אל תקפצו מעל הפופיק, לא לקחת משכנתא עם החזרים שתתקשו לעמוד בהם, דברים כאלו מאד משפיעים על איכות החיים.
חשוב מאד להבין כי המשכנתא תלווה אתכם לשנים רבות ולכן יש לתכנן אותה בקפידה ובצורה נכונה עבורכם.

לחישוב המשכנתא הטובה ביותר עבורכם, השאירו פרטים או התקשרו 5471*

מידע נוסף:

מחשבון משכנתא

מחשבון משכנתא מאפשר הזנת נתונים כגון סכום ההלוואה, תקופת ההחזר הרצויה, גובה ההחזר החודשי הרצוי, נתוני ריבית והצמדה למדד ובכך לבחון כיצד שינוי הפרמטרים משפיעים זה על זה.

חשוב לשים לב שחלק ניכר מהמשכנתאות נלקח בריביות משתנות ולכן נתונות לשינויים בהתאם לתרחישים שונים במשק.

מומלץ לשחק עם הפרמטרים, בייחוד עם הריבית. רוב הזמן ישנה נטיה להתווכח עם הבנק על הריבית, במחשבה שמדובר בנתון החשוב ביותר. הריבית בפועל היא הדובדבן שבקצפת והשפעתה על המשכנתא נמוכה מזו של אופן בניית התמהיל, חלוקת הכספים בין המסלולים השונים, פריסת השנים והיחס בין הקרן לריבית בכל תמהיל.

שימוש במחשבון משכנתא

תמהיל המשכנתא מורכב ממספר מסלולים שונים אשר מורכבים יחדיו לכדי הלוואה אחת.

סכומי ההלוואה ומסלולים

הזנת סכומי המשכנתא בחלוקת המסלולים, חשוב להבחין כי ישנן מספר מגבלות של בנק ישראל בחלוקת הסכומים:

ניתן לקחת עד 33% מהמשכנתא במסלולים משתנים לטווח קצר (תדירות שינוי עד 5 שנים לא כולל: פריים, מק”מ, מט”ח, משתנה כל שנה וכו’)

ניתן לקחת עד 33% מהמשכנתא במסלולים משתנים לטווח ארוך (תדירות שינוי ריבית מ-5 שנים ומעלה)

33% מהמשכנתא לפחות צריכים להיות במסלולים קבועים.

לוח סילוקין

לוח סילוקין הוא בעצם שיטת ההחזר הרצויה של המשכנתא, כיום חל שימוש ב-3 לוחות עיקריים:

לוח שפיצר – השיטה הנפוצה ביותר, בה גובה ההחזר החודשי קבוע, אלא אם יש עליה במדד ו/או בריבית, כאשר החלוקה הפנימית בין תשלום על חשבון ריבית ותשלום על חשבון קרן משתנה מחודש לחודש.

לוח קרן שווה  – זוהי שיטה שבה ההחזר החודשי על חשבון הקרן קבוע בכל חודש והתשלום על חשבון הריבית יורד מחודש לחודש.

לוח בוליט – “גישור” / “בלון” שיטה שבה משלמים בכל חודש תשלומים רק על חשבון הריבית, ובסוף תקופת ההלוואה מחזירים את כל הקרן בתשלום אחד.

תקופת הפריסה

משכנתא יכולה להיפרס בין 4 שנים ל-30 שנים, אופן הפריסה משפיע על היחס בין הקרן לריבית.

גובה הריבית

לגובה הריבית מספר רב של מרכיבים שיחד מגלמים את רמת הסיכון בעיניי הבנק:

  • אחוז המימון מתוך סך העסקה
  • אחוז ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסות של הלווים
  • פריסת השנים
  • מטרת ההלוואה

מדדים

מסלולים צמודי מדד נתונים להשפעה ושינויים נוספים, זאת בעקבות הצמדה למדד המחירים לצרכן אשר מפורסם אחת לחודש ומשפע ישירות על גוב החוב (קרן המשכנתא).

החזר חודשי

בהתאם לנתונים שהזנתם במסלול תוכלו לראות את ההחזר החודשי ההתחלתי במסלול הספציפי. ההחזר החודשי המוצג הינו רק לגבי ההחזר הראשון ואינו מתייחס להמשך השנים והשפעת שאר המשתנים במשכנתא.

החזר כולל

סך ההחזר לרבות השינויים בריביות והמדדים על-פי הנתונים שהוזנו.

לסיכום

מחשבון משכנתא משמש ככלי נהדר לתכנון ראשוני של תקציב המשכנתא ופריסתה. המחשבון מאפשר לקבל אמת מידה ופרספקטיבה לקראת מה אנו עומדים לשלם וכיצד, יחד עם זאת נציין כי מחשבון המשכנתא אינו מהווה תחליף לניתוח מעמיק יותר ולהשוואה מרובה בין תמהילי משכנתא שונים בסיכונים שונים.

אנו במסלולים, נשמח לעמוד לשירותכם ולבנות עוברכם את תמהיל המשכנתא החסכוני ביותר בעבור הצרכים שלכם.

מחשבון משכנתא

לקבלת ההצעה המתאימה ביותר עבורכם, השאירו פרטים או התקשרו 5471*