משכנתא מחיר למשתכן – המדריך המלא [מעודכן 2020]

מתעניינים במחיר למשתכן ואתם מבולבלים מעודף המידע?

אנחנו כאן לעשות סדר – האם כדאי? מהם היתרונות ומהם החסרונות של מחיר למשתכן?

היתרונות של מחיר למשתכן:

1. אפשר לרכוש דירה בעזרת הון עצמי נמוך מאד לעומת שוק חופשי:

כאשר רוכשים דירה במחיר למשתכן מתחת למיליון שח ההון העצמי הדרוש הוא 100 אלף שח לכלכ היותר, במקומות מסויימים בישראל ישנם מענקים ממשרד השיכון לעידוד התיישבות 

2. מענקים בפריפריות:

במקומות שונים בארץ משרד השיכון מספק מענק לזוכי מחיר למשתכן – ישנם מענקים של 40 אלף או 60 אלף. המענק נחשב כהון עצמי ואז הזוכים צריכים להוסיף 40 אלף הון עצמי (למשל שדרות), או 60 אלף הון עצמי (עכו למשל ).

ישנם מענקים כדוגמת “מענק נגב” שהינם לפי מיקום- למשל מענק נגב מוענק לזוכי מחיר למשתכן שבחרו דירה עד 110 מטר מרובע ולפי כל עיר המענק נקבע (הוא נחשב כחלק מהמשכנתא ולא כהון עצמי). למשל: בירוחם : 72 אלף ש”ח מענק נגב ובאשקלון הוא 48 אלף ש”ח. המענק מגיע בצורה של מסלול קבוע צמוד בתנאי הלוואות זכאות.

3. תשלום בפעימות:

כאשר רוכשים דירה במחיר למשתכן לרוב התשלום מתבצע בחלוקה לשוברי תשלום ולכמות פעימות מסויימת. למשל 10 חלקים לדירה של מיליון שכל חלק מהווה 10 אחוז אחת ל3 חודשים. כך שיוצא שההחזר המשכנתא עולה בהדרגה ולא משולם מראש.

4. מחיר דירה נמוך:

יתרון נוסף של מחיר למשתכן הוא שהמחיר של הדירה לזוכי ההגרלות הוא נמוך משווי הדירה האמיתי ( לרוב ב200 אלף ₪ בממוצע). אז למשל דירה שנרכשת במיליון ש”ח בפועל תהיה שווה 1.2 מיליון.

5. סביבת מגורים צעירה בשכונות חדשות ומתפתחות:

לרוב זוכי מחיר למשתכן יגורו בבנינים רוויים בזוכים  (שברובם זוגות צעירים) ובשכונות מתפתחות מבחינת תשתיות, חינוך, תרבות, כבישים ועוד.

החסרונות של מחיר למשתכן:

1. שכירות במקביל למשכנתא:

במהלך השנים הקרובות יצטרכו הזוכים לשלם משכנתא במקביל לשכירות (ישנם פתרונות כמו גרייס או חלוקת שוברי תשלום נוחה שבהם המשכנתא תעלה בהדרגתיות).

2. איסור מכירה בשנים הראשונות:

אחד החסרונות המרכזיים הוא שלא ניתן למכור את הדירה 5 שנים מרגע האיכלוס או 7 שנים מרגע הזכייה, לפי המוקדם מבינהם.

3. גמישות נמוכה מול הקבלנים ומול מפרט התכנית:

לרוב הקבלנים של הפרוקיקטים מעמידים מפרט בסיסי ביותר ולא נותנים לבצע שינויים, החוזה הוא חוזה אחיד שלא ניתן לשינוי גם אם תביאו עורך דין מטעמכם.

4. חובה לשלם לעורך דין מטעם הקבלן:

במחיר למשתכן אתם מחויבים לשלם לעורך דין שיגיע מטעם הקבלן ללוות את החתימה על העסקה, במידה ותרצו להביא עורך דין מטעמכם תצטרכו לשלם לעורך דין זה בנוסף. בדרך כלל העלויות נעות סביב החצי אחוז מסך העסקה לא כולל מע”מ.

5. איזורים מרובי בנייה:

במידה ורציתם לרכוש דירה לטובת השקעה יתכן ובאיזור שקניתם נבנים עוד אלפי דירות שכולם יצאו לשוק באותו הזמן בר העלול לגרום לעודף היצע ובכך לירידת מחירי שכירות באותם האיזורים או לדירות שיתקשו למצוא שוכרים.

 

אז כדאי או לא?

אז השאלה האם מחיר למשתכן מומלץ או לא זאת שאלה אינדיבידואלית,

כנראה שלכאלו ללא הון עצמי גבוה זאת תהיה ההזדמנות היחידה לרכוש דירה בישראל ולכאלו שמחפשים להשקיע וללא בעיות בהון העצמי זה יהיה רלוונטי במקומות מסוימים בלבד.