• קטגוריה:משכנתא

אז כמה באמת עולה דירה בישראל? מעבר למחיר הרכישה של דירה, יש גם עלויות נוספות שחשוב לשים אליהן לב. מדובר בהוצאות נלוות אך לא מבוטלות שהתעלמות מהן פוגעת בניתוח נכון של כדאיות העסקה.

מס רכישה

היום הפטור ממס רכישה עבור דירה ראשונה עומד עד סכום של 1.747 מיליון שקלים, מעבר לסכום זה תשלמו מס רכישה לפי מדרגות הנעות בין 3.5% ועד 10%. אם זו דירתכם השניה תשלמו 8% מהשקל הראשון ועד 5 מיליון שקלים פחות או יותר, ומעל למחיר זה תשלמו 10%. טיפ טוב – קיים מחשבון פשוט מאוד לשימוש באתר רשות המיסים. 

עלויות מס רכישה

תיווך

גובה דמי תיווך נעים בין 1% – 2% משווי מחיר המכירה של הדירה, ונתונים למשא ומתן. כמובן שתוכלו למצוא עסקאות בעצמכם ולהימנע מעלות זו. מצד שני למתווכים יתרונות רבים במציאת העסקה הנכונה עבורכם.

עורך דין

רכישת דירה כרוכה בהסכם מכר ביניכם למוכר, על הסכם זה אמון העו”ד. תפקידו לדאוג לאינטרסים שלכם החל מבדיקות משפטיות על מצבה הרישומי של הדירה (נסח טאבו, עיקולים, שיעבודים ועוד) דרך בניית לוח התשלומים לעסקה ועד העברת הבעלות בטאבו. שכר הטרחה הסטנדרטי הוא 0.5% + מע”מ, אך גם הוא נתון כמובן למשא ומתן.

עורך דין מקרקעין

הובלה

עלויות ההובלה נעות בין אלפי שקלים בודדים ועד 20 אש”ח, והן משתנות בהתאם לכמות הציוד והרכוש, מרחק וזמן הנסיעה, האם יש מעלית או רק חדר מדרגות, האם נדרש להשתמש במנוף.

שיפוץ דירה

אם נדרש לבצע שיפוץ בדירה חשוב מאוד להתייחס אליו עוד בשלב תכנון המימון בעסקה. נכון להחליט האם להשאיר כספים בצד לטובת השיפוץ או לתכנן את המשכנתה / הלוואה שניקח לטובת השיפוץ. 

מדד תשומות הבניה

בעת רכישת דירה מקבלן, מחיר הדירה עשוי להיות צמוד למדד תשומות הבניה. מדד תשומות הבניה נוהג לעלות לפחות ב2% בשנה, ובשנה האחרונה עלה אף הרבה מעבר. חשוב לדעת שעלות זו לא מחושבת כחלק מהמחיר החוזי ולכן לא ניתן לשלם אותה בעזרת המשכנתה. לכן חשוב להיערך מראש לתשלום גדול שיכול להצטבר לכם במעמד מסירת הדירה.

ממד תשומות בנייה

משכנתה

רוב משקי הבית בישראל משתמשים במשכנתה לטובת רכישת הדירה. בסעיף זה נתייחס לעלויות הכסף ובהמשך להוצאות נלוות למשכנתה. חשוב להתייסח גם לעלויות הריבית על המשכנתה כחלק מההוצאות על דירה. לדוגמא אם לקחנו מיליון שקלים מהבנק, והריבית על המשכנתה היא 2.5% בממוצע. אז עלויות המימון שלנו הן 30 אלף שקלים בשנה. בנוסף, חלק ממסלולי המשכנתה יכולים להיות צמודים למדד המחירים לצרכן שגם יכול לעלות ולייקר את עלויות המימון. 

עלויות "הקמת" משכנתה

אלו הוצאות שונות כחלק מתהליך לקיחת המשכנתה:

  • יועץ משכנתאות – אחראי על בניית התכנית המימונית לעסקה, מבצע את מכרז הריביות להשגת תנאי המשכנתה הטובים ביותר, ומייצג את הלקוחות מול הגופים הפיננסיים השונים. עלות השירות תלויה מאוד במורכבות העסקה אך לרוב נעה בין 5,000 – 25,000 ש”ח.

 

  • שמאי מקרקעין – מעריך את שווי הדירה עבור הבנק. שמאות בהפניה מהבנק לרוב תעלה בין 600 ל5,000 ש”ח, שמאות פרטית (“מוקדמת”) תעלה בין 2500 ל 10,000 ש”ח.

 

  • פתיחת תיק  משכנתה – 0.25% מגובה המשכנתה, ניתן לקבל הנחות על עלות זו ממש עד 100% הנחה.

 

  • רשם המשכונות – רישום משכון על שמכם – 160 ש”ח.

 

  • נוטריוןיפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק – 250-350 ש”ח.

 

  • ביטוחי חיים ונכס – הבנק רוצה לוודא שבמקרה של אסון לאחד הלווים, הלווה השני לא יאלץ לשאת בכל עלות המשכנתה בעצמו. ולכן נדרש להעמיד ביטוח חיים בגובה המשכנתה. בנוסף הבנק דורש לבטח את הנכס בערך הכינון של הנכס – עלות בנית הנכס מחדש. עלויות הביטוח תלויות מאוד במצב רפואי, גיל, האם הלווים מעשנים וכו. 

כמו שאתם רואים, עלויות הרכישה לא מסתכמות במחיר אותו מבקש המוכר. חשוב לתכנן מראש את כל העלויות בעסקה ולוודא שאנחנו לא נכנסים לעסקה שלא נדע לממן. יועץ משכנתאות איכותי יכול לסייע מאוד בתכנון נכון והקטנת עלויות אלו. 

כתיבת תגובה