רכישת דירה מקבלן

שלב אחר שלב

רכישת דירה “יד ראשונה מקבלן” מסתמנת כעסקה כדאית ומבוקשת בקרב רוכשי הדירות בישראל. המחיר האטרקטיבי, העיצוב בהתאמה אישית והשקט הנפשי המלווה בכניסה לדירה חדשה מהווים את מוקד המשיכה העיקרי לרוכשים, יחד עם זאת מדובר בעסקה מורכבת המתגלה לעיתים כ-“טרגדיה נדל”נית” בשל היעדר פיקוח, רשלנות קבלנית או חוסר מקצועיות בשלבי הבנייה.

לשם כך ריכזנו עבורכם את כל הנדבכים החשובים שיאפשרו לכם לבצע את הרכישה בהשקט ובבטחה

בתחילת הליך ההתקשרות עם החברה הקבלנית/יזמית מומלץ לבקש לראות את רישיון הקבלן בתוקף, המעיד על רישום תקין ברשם הקבלנים, הרישיון מכיל את התחומים המקצועיים בהם רשאי לעסוק הקבלן (סיווג מקצועי) ואת ההיקף הפיננסי של פעילותו (סיווג כספי).

מומלץ לסייר במתחמי מגורים שנבנו על-ידי החברה בעבר ולבחון את שביעות רצון הדיירים, היענות לתקלות ורמת הביצוע והגימור בפרויקטים.

היתר בנייה – חשוב לבדוק כי ישנו היתר בנייה עדכני מהרשות המקומית ולהתאימו לקרקע ולתוכניות הבנייה, כמו כן נוודא שאין הגבלות או החרגות אשר עשויות לפגוע באיכות ושווי הנכס.

ערבויות והערת אזהרה – חוק המכר חוקק במטרה להגן על רוכשי דירות הנדרשים לשלם כספים לפני מועד קבלת המפתח. כתוצאה מכך נדרשת הענקת בטחונות מצד הקבלן ללקוחותיו. מרבית הפרויקטים נבנים באמצעות בנק מלווה  אשר מנפיק ערבויות לרוכשי הדירות, ומנגד מעמיד הלוואה ליזם לטובת מימון מהלך הפרויקט. הבנק מצדו מבצע בחינה מדוקדקת של הפרויקט לצורך העמדת האשראי ומבקר באופן רציף את התקדמותו, הבנק מונע מתוך אינטרס אישי להבטיח את כספו שלו, אך בצורה עקיפה נהנים רוכשי הדירות או לחלופין בעלי הדירות הקיימות בפרויקטים של תמ”א 38 מפיקוח ובקרה איכותיים.

בפרויקטים הנבנים ללא ליווי בנקאי תירשם לטובת הרוכשים הערת אזהרה, מסלול ערבות זה מגביל את קצב הגביה לפי קצב התקדמות הבניה ורמת סיכונו נחשבת כגבוהה משום שלפרויקט אין פיקוח חיצוני ומכיוון שקיימת תלות בין התקדמות הבנייה לבין נטילת משכנתאות אישיות לרוכשים.

במהלך הבנייה ובסופה נסייר בנכס מספר פעמים ונצטרך לערוך מספר בדיקות להבטחת איכות הדירה כפי שסוכם בחוזה המכר. מועדי ההגעה העיקריים לאתר הם בשלב היסודות, בניית הקומה בה ממוקמת הדירה, גמר מחיצות הפנים בדירה וכמובן בגמר הבנייה.

על הבדיקות להתבצע בשעות היום ובתאורה טבעית, כמו כן מומלץ לערוך פרוטוקול להליך הבדיקה.

פעמים רבות מתקיימים ליקויים בבנייה ולכן חשוב לבדוק:

  • התאמה בין המפרט הטכני והתוכנית האדריכלית (כולל השינויים והתוספות) לבנייה בפועל.
  • תקינות מערכות חשמל (שקעים, תריסים, מכשירים וכו’)
  • תקינות מערכות מים (ברזים, מקלחות, אסלות וכו’)
  • תקינות אביזרים ורכיבים (הורדת כיסויים, תקינות דלתות וכו’)
  • ריצוף- שיפועים לא נכונים, גובה לא אחיד
  • תקלות שנובעות מתכנון לקוי ולא אותרו בזמן הביצוע
  • ועוד ועוד ועוד

חוזה המכר מכיל עשרות עמודים וסעיפים שלרבים מאיתנו אין את היכולת והידע הדרושים לאמת את נחיצותם ולנתח את משמעותם המשפטית, אי לכך חלה חובה להסתייע בשירותי עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

לחוזה המכר מצורפים מפרט טכני לדירה, תוכנית קומת הדירה ותוכניות המגרש וסביבתו.

דגשים לחוזה המכר:

  • מועד מסירת הדירה – שימו לב כי מוגדר תאריך למסירת הדירה, לרבות מנגנון פיצוי במקרה של איחור מעבר לשלושת החודשים המותרים (הפרשי הצמדה, ריביות, שכר דירה חלופי עד לאכלוס).
  • רישום הנכס על שמכם – ודאו כי בתום הבנייה מתחייב הקבלן לבצע את הרישום בלשכות רישום המקרקעין, בנוסף הקפידו על ציון מועד הרישום הסופי.
  • שינויים בנכס – שיפורים ושינויים מחושבים על-פי מחירון “דקל” ומהווים את אחד ממקורות הרווח החשובים לקבלן, הגדירו בהסכם את גובה ההנחה אותה תקבלו מהמחירון.
  • מחיר סופי – בדקו שהמחיר המופיע בחוזה כולל את כל התשלומים והתוספות לרבות מס ערך מוסף (מע”מ), כמו כן חשוב לציין אם יש אי אלו הטבות להם את זכאים.
  • מצב הדירה – ודאו שלא יירשם סעיף שמעיד כי קבלת הדירה מהווה הסכמה למצבו התקין של הנכס וכי לא תהיה לכם תלונה או תביעה בעתיד כלפי הקבלן
  • סעיפים הזויים – הימנעו מחתימה על סעיפים המאפשרים לקבלן לבצע שינויים או לאחר במסירת הדירה על דעת עצמו ללא פיצוי או סעיף המונע מכם לרשום הערת אזהרה לטובתכם.
  • בעל פה ובכתב – הקפידו כי כל התחייבות במסגרת תהליך המכירה נרשמת באופן תקין וברור.

עם ליווי בנקאי

בפרויקטים בעלי בנק מלווה מועדי התשלום ייקבעו על-פי חוזה הרכישה, יחד עם זאת יכולים הרוכשים להקדים את התשלומים לקבלן על מנת להימנע מתשלום מדד תשומות הבניה.

ללא ליווי בנקאי

%  מצטבר% לשלבתאור שלב
7%7%חתימת הסכם מכר
40%33%גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים
60%20%גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה
75%15%

גמר טיח פנים

90%15%גמר טיח חוץ
100%10%מסירת הדירה

אין סוף לשידרוגים- קחו בחשבון שרוב הקבלנים מרוויחים לא מעט כסף משידרוגים אלה. במקרים רבים, עדיף לבצע את כל העבודות הללו בגמר בנייה באופן עצמאי, על אף אי הנוחות.

המדד משקף שינוי בסל קבוע של מוצרים, חומרים ושירותים המשמשים לבניית בנייניי מגורים ומתפרסם ב-15 בכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. התשלומים בגין הבית צמודים למדד התשומות החל מיום רכישת הבית או מיום חתימת זיכרון הדברים, כך שאם נותרו 1,000,000 ש”ח לשלם לקבלן בעוד שנה והמדד עלה ב-2%, בשנה הבאה החוב יהיה 1,020,000 ש”ח.

במסגרת המשא ומתן, לעיתים מאפשר הקבלן להקטין את הסכום המוצמד למדד, להצמידו למדד המחירים לצרכן או אף לבטלו.

נציין כי לא ניתן לשלם את מדד תשומות הבנייה באמצעות משכנתא, שהרי אחוז המימון הניתן על ידי הבנק נגזר מהסכום המופיע בחוזה המכר.

אתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מאפשר לבצע את חישובי ההצמדה באופן עצמאי כך שתוכלו לאמת את הסכום אותו תצטרכו להוסיף.

טיפ חשוב- קחו את המדד בחשבון! אתם לא רוצים להיות מופתעים בעשרות אלפי שקלים עם קבלת הטופס 4.

בפרויקטים ללא ליווי בנקאי קשה יותר לקבל משכנתא, עקב רמת הסיכון שעולה מבחינת הבנק שנותן את המשכנתא.

הגשת בקשה למשכנתא מצריכה מעבר למסמכים הרגילים, גם את המסמכים הבאים:

  • מפרט טכני
  • חוזה מכר
  • נסח טאבו/אישור זכויות
  • היתר בנייה
  • ערבות חוק מכר
  • שוברי תשלום
  • אישור תשלום 10% לפחות.
  • שרטוט של הבית הנרכש
סגירת תפריט

מי דואג לאינטרסים שלכם בבנק?

קבלו פגישת ייעוץ ואבחון
למשכנתא בחינם