מזל טוב! הגעתם לרגע המיוחל בו אתם עומדים לרכוש את דירתכם הראשונה. יחד עם זאת עולות מספר שאלות, כמה הון עצמי נדרש? מה גובה ההחזר החודשי שנשלם? וכמה נחזיר במהלך כל התקופה? טרם פניתם לבנק בנושא משכנתא לדירה ראשונה רשמנו כל מה שחשוב לדעת.
רכישת דירה ראשונה
משכנתא לדירה ראשונה למגורים נחשבת כהלוואה בטוחה ממרבית ההלוואות הבנקאיות והחוץ בנקאיות. זאת מכיוון שבמשכנתא, ההון העצמי של הלווה והנכס משמשים כבטוחה לבנק המלווה. במקרים בהם הלווה אינו עומד בהחזרים החודשיים באפשרות הבנק לעקל את הנכס ולכסות את הלוואתו באמצעות מכירת הנכס בכינוס נכסים. במקרה מסוג זה יישא הלווה בהוצאות המשפטיות הכרוכות בתהליך.
תנאי ההלוואה נקבעים מכושר החזר הלווים, אחוז המימון הנדרש משווי הנכס, מיקום הנכס ומצבו.
הכללים לקבלת משכנתא לרכישת דירה ראשונה
ברכישת נכס ראשון המימון המקסימלי שיכול להלוות הבנק הוא 75% משווי הנכס עפ"י שמאות או לפי חוזה הרכישה (הנמוך מביניהם), כך שבמידה ושווי הנכס בהערכת השמאי יהא נמוך מהסכום הנקוב בחוזה הרכישה, ייאלץ הרוכש להשלים את יתרת ההון העצמי הנדרש מכיסו. פתרון מעולה במקרים בהם נלקח אחוז מימון גבוה הוא לבצע שמאות מקדימה טרם רכישת הדירה.
פריסת התשלומים מתאפשרת עד ל-30 שנים, אורך חיי המשכנתא משפיע על גובה הריבית, כך שככל שנפרוס את ההלוואה לתקופה קצרה יותר הריבית תהא נמוכה בהתאם.
תנאי ההלוואה נקבעים מכושר החזר הלווים, אחוז המימון הנדרש משווי הנכס, מיקום הנכס ומצבו. קבלת משכנתא אידיאלית מצריכה איזון נכון בין משך חיי ההלוואה, עלויות הריבית ותזרים המזומנים של הלווים.
לאחר קבלת משכנתא לדירה ראשונה על הלווה להסב בטחונות לבנק המלווה ובהם רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, רישום משכון ברשם המשכונות, יפוי כוח נוטריוני לבנק וביטוח משכנתא המורכב מביטוח חיים וביטוח מבנה.
נציין כי במסגרת תוכנית מחיר למשתכן של משרד האוצר ניתן לקבל מימון אף של 90% משווי הרכישה מכיוון שחישוב שווי הנכס כולל את הטבת עלות הקרקע. כך לדוגמה: נכס שנרכש ב-1,000,000 ₪, יוערך בכ-1,200,000 ₪ ואחוז המימון המקסימאלי הינו 75% מתוך 1,200,000 ₪ שהם 900,000 ₪ אשר מהווים 90% ממחיר הרכישה.
מה הן דרישות הבנק במשכנתא לדירה ראשונה?
לווים
- הכנסה חודשית קבועה, המופקדת כסדרה בחשבון העובר ושב.
- סכום ההכנסה הפנויה גבוה פי 3 מסכום ההחזר החודשי הרצוי.
- התנהלות תקינה בחשבון העובר ושב – ללא החזרת צ'קים / פיגורים בתשלומים.
- היסטוריה בנקאית נקייה – ללא עיקולים או הגבלות (ישנם מקרים יוצאים מן הכלל)
- אישור העברת ההון העצמי למוכר / אסמכתא לקיום ההון העצמי.
נכס
ברכישת דירה יד שנייה:
- הסכם רכישה.
- אישור זכויות בנכס על שם המוכר (נסח טאבו / אישור זכויות של הרשות למקרקעי ישראל).
- שווי נכס עפ"י שמאי מאושר מטעם הבנק.
למידע נוסף על משכנתא לדירה להשקעה לחצו כאן.
ברכישה מקבלן:
- הסכם רכישה לרבות נספח תשלומים.
- מפרט טכני של הנכס.
- אישור הבנק המלווה לפרויקט ופנקס שוברים לתשלום.
- במידה ואין לפרויקט ליווי בנקאי – יש להציג ערבות חוק מכר והערכת שמאי.
למידע נוסף על משכנתא מקבלן לחצו כאן.
שוק המשכנתאות והדיור בישראל
מתחילת שנות ה-2000 שוק המשכנתאות בישראל עבר מספר רגולציות, כשהאחרונה שבהם היתה בשנת 2012 אשר במסגרתה הוגדל ההון העצמי הנדרש מהרוכשים מ-10% ל-25%, מהלך שהקשה משמעותית את יכולת הזוגות הצעירים לרכישת דירה.
יחד עם זאת, היקף המשכנתאות בישראל גדל פי 5 בין השנים 2003 – 2018 ועומד על כ-65 מיליארד שקלים בשנה. כמו כן, מהווה כ-45% מכלל הקצאת האשראי לציבור, זאת כתוצאה מגידול האוכלוסיה, התפתחות בקצב הבנייה ועליית המחירים בשוק הנדל"ן בישראל.
על פניו מסתמן כי ישנה תחרות למשיכת הצרכן וזאת בשל מספר רב של בנקים למשכנתאות, חשוב לדעת כי כדאיות העסקה נקבעת מאיכות התכנון הפיננסי והתוכנית הכלכלית בשילוב עם משא ומתן נכון ועיקש אל מול הבנקים.
נציין כי שוק הדיור בחיפה והצפון נמצא בהתפתחות מתמדת בשנים האחרונות, זאת בין היתר, כתוצאה מקידום רב הנובע בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38, בנייה חדשה ושיפור בנגישות ובתחבורה לאזור.
למידע נוסף וייעוץ משכנתאות מקצועי, פנו אלינו עוד היום.
