סניף ראשי: חורב 53, חיפה

סניף מרכז: ארלוזורוב 111, ת”א

מה זה גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא פעולה שבמסגרתה מועברת המשכנתא מנכס אחד לאחר. גרירת משכנתא יכולה להתבצע כתוצאה ממכירת וקניית נכס במקביל, גירושין או העברת המשכנתא בין נכסים.

במסגרת תהליך גרירת המשכנתא נשמרים תנאי ההלוואה הנוכחיים ומתחלף הנכס המשועבד בלבד.

אז מתי כדאי לעשות גרירת משכנתא?

לדוגמה, יש לכם דירה ששווה 1 מיליון שקלים וישנה משכנתא בגובה 300 אלף ש”ח.

תנאי גרירת המשכנתא:

  1.     המשכנתא הקיימת טובים ממה שקיים היום בשוק.
  2.     אין לכם הון עצמי- למשל אתם לקראת מכירת הדירה על מנת  להשתדרג לדירה חדשה בשווי 1.3 מיליון שקלים משמע:

אם תמכרו את הדירה: תקבלו מיליון שקלים ותצטרכו להחזיר 300 אלף שקלים זה אומר 700 אלף הון עצמי. ולכן, על מנת לרכוש את הדירה ב-1.2 מיליון אתם תצטרכו לקחת משכנתא נוספת של 200 אלף שקלים.

בסך הכל: תצטרכו משכנתא חדשה של 500 אלף ש”ח.

כלומר, במקום למכור את הדירה ולהחזיר את המשכנתא הישנה ולקחת במקומה משכנתא של 500 אלף שקלים, תוכלו לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה ולהוסיף עליה 200 אלף ש”ח.

במצב כזה תהיה לכם משכנתא ישנה עם תנאים טובים בסך 300 אלף + משכנתא חדשה בתנאים כנראה פחות טובים בסך 200 אלף.

אפשרויות גרירה

ישנן שתי אופציות עיקריות לגרירת משכנתא:

  1.     מכרתם את הקיימת אך טרם רכשתם בית דירה חדשה: גוררים את המשכנתא הקיימת לערבות בנקאית מכיוון שאין כתובת חדשה. כלומר, סכום המכירה בדוגמה בסך מיליון שקלים יעבור לבנק עד לרכישת בית חדש על ידכם, בזמן זה יתכן והבנק יוסיף לכם עמלה בהתאם.
  2.     כבר רכשתם בית חדש: פעולת הגרירה מצד הבנק יחסית פשוטה מכיוון זה אומר שיש למי להעביר את המשכנתא, אתם מקבלים את 1 מיליון השקלים מהמכירה והבנק יעביר את משכון הנכס לכתובת החדשה.

לקבלת פגישת ייעוץ חינם לגרירת משכנתא
השאיר/י פרטים או התקשר/י 5471*

כמה זמן לוקח גרירת משכנתא?

משך זמן תהליך שכזה יכול לקחת כחודש ימים ואף יכול להתארך לשנה. מה משפיע על משך התהליך?

  •         סוג העסקה: למשל עסקאות מורכבות כמו תושב חוץ, עסקאות נחלה, בנייה עצמית וכדומה הינן עסקאות שלוקחות מעט יותר זמן מעסקאות סטדנרטיות של רכישת דירה יד שנייה.
  •         זמני מכירה וקנייה– כמו שהצגנו בסעיף הקודם לזמני הרכישה והקנייה השפעה רבה על מורכבות התהליך. במידה ונרכשה כבר דירה חדשה העניין יהיה פשוט יותר.

יתרונות וחסרונות גרירת משכנתא :

במידה ויש לכם משכנתא בתנאים טובים חבל לכם לשנות אותה, אז מה שכדאי לעשות זה כנראה לגרור אותה לדירה החדשה ולהוסיף עליה את המשכנתא החדשה.

  •         החזר חודשי גבוה:

בואו נניח שיש לכם משכנתא של 300 אלף ₪ בתנאים מצויינים ואתם משלמים עליה 1500 ₪ בחודש, אם תגררו אותה ותוסיפו 200 אלף ש”ח חדשים זה יעלה לכם עוד 1,000 ש”ח בערך, מה שיביא אתכם להחזר חודשי של 2,500 ש”ח ואולי אתם בכלל לא מסוגלים לעמוד בזה.

אז על מנת כן לעמוד בזה, תצטרכו להחזיר את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה לתקופה ארוכה יותר על מנת להוריד את ההחזר החודשי, כלומר על 500 אלף סה”כ תשלמו 2000 ₪.

  •         לקוחות שבויים של הבנק:

גרירת משכנתא תוכלו לבצע אך ורק בבנק בו קיימת המשכנתא שלכם/ זה אומר שהוא לא ימהר לתת תנאים טובים למשכנתא החדשה שלכם (החלק של ה-200 אלף), אז נכון שיש לכם משכנתא של 300 אלף ש”ח בתנאים מצויינים, אבל צריך לשים לב היטב שאתם לא נדפקים לצד השני בחלק החדש של המשכנתא שהוספתם.

טיפים לגרירת משכנתא

  1.     לבצע משא ומתן מקביל בין הבנק שבו ברצונכם לגרור את המשכנתא לבין בנקים נוספים,

כלומר:

  •         משא ומתן מול הבנק שלכם לטובת גרירה  + תוספת (בדוגמה: 300 אלף גרירה ו-200 אלף תוספת)
  •         משא ומתן מול 2-3 בנקים מתחרים על כל הסכום כמשכנתא חדשה (בדוגמה: 500 אלף ₪ משכנתא)

בסיום קבלת האישורים לבצע השוואה של כל התנאים ולבחור בהצעה הטובה ביותר.

  1.     סדר וארגון: תהליך הגרירה כולל רבה, יש ריבוי מסמכים והמון משתתפים (אתם, המוכר של הדירה החדשה, הקונה של הדירה שלכם, הבנק, חברת הביטוח, עורך דין ), הקפידו לבצע פגישות מסודרת עם הבנקים לפני התהליך על מנת להבין באיזה שלב צריך לעשות כל צעד ומתי יש להפעיל את הבנק.
  2.     לדרוש אישור עקרוני בשלב מוקדם:

רבים לא מודעים לכך שגם גרירה מצריכה אישור עקרוני בדומה למשכנתא חדשה, כלומר תפנו לבנק מוקדם על מנת לךהיות ערוכים לעסקה הנדל”נית בצורה הטובה ביותר ובכך להמינע מהפתעות בדרך, לטוב ולרע.

  1.     שימו לב לסכומים, בעיקר באחוזי מימון גבוהים: במידה והדירה הנרכשת היא בסכום נמוך יותר הבנק לעיתים דוחה בקשות לגרירה במקרים בהם אחוזי המימון גבוהים וקרובים לסף. ככלל אם אתם עוברים את המקסימום מימון ( למשל 75 אחוז מימון לדירה ראשונה) בדירה החדשה שקניתם לאחר המכירה, הבנק ידחה את הבקשה על הסף, זאת משום שהוא כפוף לחוקי בנק ישראל וגם בעת גרירה מחשבים את אחוז המימון משווי הנכס או מחוזה הרכישה (הנמוך מבינהם).

5.  כמו כן, תנאי חשוב בגרירה, אצל חלק מהבנקים למשכנתאות הוא שסך התשלום עבור הדירה החדשה יהיה שווה ליתרת הגרירה, בתוספת של  10% לפחות ממחיר הדירה הנרכשת (הלווים צריכים לשלם את התוספת הזו מהון עצמי כתנאי לביצוע הגרירה).

על מה תקבלו סירוב לגרירת משכנתא?

  1. .גרירת משכנתא לדירה זולה יותר במידה ועברתם את אחוז המימון. למשל מכרת םדירה קיימת במיליון עם 650 אלף משכנתא, אתם רוצים לקנות דירה ב800 אלף. לא תוכלו לגרור את המשכנתא משום שעכשיו אחוז המימון השתנה ל81%.
  2. אם העסקה הנדל”נית מהווה סיכון עבור הבנק.
  3. אם יש לכם כלקוחות חיווי אשראי שלילי, או דירוג אשראי נמוך, צ’קים שחזרו או חלילה תשלומי משכנתא שלא שולמו בזמן.
  4. אם ישנה הגבלה כלשהי על החשבון, למשל עיקול, חשבון מוגבל, הוצאה לפועל וכדומה.
  5. במידה ותרצו להקפיא משכנתא תוך כדי הליך הגרירה יתכן ותסורבו, עדיף להיכנס לתהליך במודעות מראש כי יתכנו עלויות נוספות לתקופת התהליך.

אז כמה בירוקרטיה יש בתהליך?

ישנם מסמכים רבים שהבנק דורש:

  • הסכם מכר דירה ישנה
  • חוזה לרכישת דירה חדשה (אם כבר קיים)
  • ערבות בנקאית במידה ולא נרכשה דירה חדשה להבטחת המשכנתא (או שעבוד, משכון אחר)
  • “טופס טיולים” מחדש: שיעבוד וביטחונות על הדירה החדשה לטובת הבנק.
  • חתימה  על מסמכי הגרירה, מכתב כוונות לגרירת משכנתא (לצד חתימה של הערבים, אם יש).

מה קורה בהליך גירושין?

במקרה וכל המעורבים לא הגיעו להסכמה ביניהם לגבי איך יחולק הרכוש המשותף, לגבי הטיפול במשכנתא שלקחו, ביהמ”ש צפוי לקבל החלטות לגבי הזוג על סמך נתונים שעורכי הדין של הזוג יציגו בדיונים לגביהם. מרגע שבית המשפט קובע פסק-דין לזוג אשר מתגרש, פסק דין זה מחייב את שני הצדדים.

לכן, גרירת משכנתא במקרה שך גירושין שוות ערך לגרירת משכנתא של כל רוכש דירה במידה ועמדו בתנאים המפורטים במדריך.

לסיכום

  1. הליך בירוקרטי הכולל אישור עקרוני מחדש.
  2. מומלץ כאשר תנאי המשכנתא הקיימת ממש טובים וכשאין הון עצמי.
  3. לא צפויה בעיה אם ערך הדירה החדשה גבוה מהישנה.
  4. לשים לב לסדר, אירגון ולדקויות הקטנות לאורך התהליך.

לקבלת פגישת ייעוץ חינם לגרירת משכנתא
השאיר/י פרטים או התקשר/י 5471*

סגירת תפריט

לא שיפרנו לכם את המשכנתא? לא שילמתם!

קבלו פגישת ייעוץ ואבחון
למשכנתא בחינם