משכנתא מחיר למשתכן – המדריך המלא [מעודכן 2020 – 2021]

מחיר למשתכן היא תכנית ממשלתית אשר מטרתה להנגיש את שוק הדיור לרוכשי דירה ראשונה וזוגות צעירים.

לתכנית ישנם יתרונות וחסרונות, ולא כולם רשאים לרכוש דירה במחיר למשתכן.

במדריך המקיף הזה על משכנתא מחיר למשתכן נסביר את כל מה שאתם צריכים לדעת לפני רכישת הדירה בתכנית זו.

תוכן העניינים:

  • מי זכאי לרכוש דירה בתוכנית “מחיר למשתכן”?
  • היתרון במשכנתא במסגרת “מחיר למשתכן”
  • החיסרון במשכנתא במסגרת “מחיר למשתכן”
  • איך לקחת משכנתא במחיר למשתכן?
  • באיזה בנק הכי כדאי לקחת משכנתא במחיר למשתכן?
  • כיצד לקבל הערכת שמאי בלקיחת משכנתא במחיר למשתכן?

מי זכאי לרכוש דירה בתוכנית "מחיר למשתכן"?

היות ותכנית מחיר למשתכן נועדה להנגיש רכישת דירה למגורים לאנשים הזקוקים לכך, כדי להיות זכאים לרכוש דירה בתכנית זו עליכם לענות על ההגדרה “חסרי דירה”.

כדי לענות על הגדרה זו, עליכם לעמוד בקריטריונים הבאים:

🔷 ב-3 השנים האחרונות לא הייתה בבעלותכם דירה, ולא חלק בדירה שעולה על שליש מהדירה

🔷 ב-3 השנים האחרונות לא שכרתם דירה תחת חוק הגנת הדייר (דירה בדמי מפתח)

🔷 אין לכם זכויות בנחלה במשק חקלאי או בישוב קהילתי

🔷 אין לכם זכויות בדירה אשר נמצאת בשלבי בנייה

🔷 אין לכם זכויות אשר עולות על שליש בקרקע המיועדת למגורים

מחיר למשתכן

בנוסף, עליכם להיות אחד מאלה:

🔷 זוג נשוי/ ידוע בציבור אשר מקיים משק בית משותף

🔷 זוג אשר נרשם לנישואין ועומד להתחתן תוך 3 חודשים מיום הנפקת תעודת הזכאות ממשרד השיכון והבינוי

🔷 יחיד/ה בן/בת 35 ומעלה

🔷 הורה עצמאי עם ילד אחד לפחות אשר טרם מלאו לו 21 שנה ומתגורר עם ההורה דרך קבע.
במקרה בו מדובר בהורה עצמאי אשר היו לו עד 50% זכויות בדירה שנמכרה בעקבות גירושין או במהלך הנישואין (קודם לגירושין), ולא היו לו זכויות נוספות על פי הגדרת “חסרי דירה” – יהיה זכאי הורה זה להשתתף בתכנית מחיר למשתכן.

🔷 הורים גרושים מתחת לגיל 35 אשר ילדיהם אינם בחזקתכם

🔷 זוג מהחברה הערבית שהתארסו באופן רשמי בטקס אירוסין

🔷 יחיד/ה בן/בת 21 ומעלה, אם מתקיים לגביכם אחד מאלה:

🔹 נכה ברגליים, בעל/ת אישור ממשרד הבריאות על ריתוק לכיסא גלגלים לצמיתות ונקבעה לכם דרגת נכות בשיעור 75% ומעלה.

🔹 נקבעה לך נכות רפואית בשיעור של 50% ומעלה, והנך זכאי/ת לגמלת ניידות + קצבת שירותים מיוחדים

🔹 הנך נפגע/ת פעולות איבה בשיעור של 50% ומעלה ולצמיתות, והנך זכאי/ת לקצבה חודשית

🔹 הנך נכה משרד הביטחון בשיעור של 50% ומעלה, והנך זכאי לקצבה ממשרד הביטחון

במידה ומצאתם את עצמכם בין קריטריונים אלה, ברכותינו! אתם זכאים למשכנתא מחיר למשתכן.

עכשיו זה הזמן לבחון אם כדאי לכם לקחת את ההחלטה וללכת על פרויקט של מחיר למשתכן.

מחיר למשתכן

הנגשנו עבורכם את היתרון והחסרון במשכנתא מחיר למשתכן:

מה היתרון במשכנתא מחיר למשתכן?

היתרון הגדול ביותר של תכנית מחיר למשתכן הוא שניתן באמצעותה לקנות דירה עם הון עצמי נמוך מאוד.

ההון העצמי המינימלי אשר צריך להכניס לעסקה עומד כיום על 100,000 ₪ – נכון לאוקטובר 2020. אבל זה לא אומר שכל הכסף הזה צריך לצאת מהכיס שלכם!

אם אתם רוכשים נכס באיזור הפריפריה באיזור שהממשלה רוצה לעודד בו התיישבות, יש סיכוי שתהיו זכאים למענק של 40 – 60 אלף שקלים!
במידה ותהיו זכאים למענק שכזה, תצטרכו להכניס לעסקה הון עצמי של 40 אלף ₪ בלבד.

בנוסף, אתם קונים דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק שלה – לכן אם תרצו למכור אותה בתום 5 השנים מרגע האכלוס (או בתום 7 שנים מהזכייה בהגרלה – המוקדם מבינהם), תוכלו אפילו למנף את ההשקעה.

מה החיסרון במשכנתא מחיר למשתכן?

תכנית מחיר למשתכן אינה מתאימה לכולם. כשתקחו את המשכנתא, תצטרכו כנראה לשלם משכנתא במקביל לשכירות.
אמנם התשלום על הדירה מבוצע לפי שלבים, זה עדיין לא מבטל את ההוצאה הגדולה אשר הולכת להתווסף למשק הבית שלכם.

בנוסף, כדאי לשקול היטב אם לקנות דירה בפרויקט מחיר למשתכן, היות ויש מספר פרמטרים אשר עלולים להפריע לכם.

הנה כמה מהם:

  • איסור מכירה בשנים הראשונות – זהו אחד החסרונות המרכזיים ברכישת דירה במחיר למשתכן. לא תוכלו למכור את הדירה במשך 5 שנים מרגע האכלוס, או 7 שנים מרגע הזכייה בהגרלה (לפי הקודם מביניהם).
  • גמישות נמוכה מול הקבלנים ומול מפרט התכנית – לרוב, הקבלנים של הפרויקטים למחיר למשתכן מעמידים מפרט בסיסי ביותר ואינם מאפשרים ביצוע שינויים.
    בנוסף, גם החוזה הוא לרוב חוזה אחיד אשר קשה מאוד לבצע בו שינויים – גם אם תביאו עורך דין מטעמכם.
  • תחוייבו לשלם לעורך דין מטעם הקבלן – בתכנית זו, חלק מהתשלום על העסקה הוא על עורך הדין של הקבלן. במידה ותרצו להביא עורך דין מטעמכם לחתימה על העסקה, תצטרכו לשלם לו בנוסף.
    בדרך כלל העלות היא סביב חצי אחוז מהעסקה, לא כולל מע”מ.
  • בנייה מרובה – במידה ורציתם לרכוש דירה לטובת השקעה, יתכן ובאיזור שקניתם בו נבנים עוד אלפי דירות אשר כולן צפויות לצאת לשוק באותו הזמן.
    אם תכננתם להשכיר את הדירה, צפו לתחרות גבוה מאוד.

באיזה בנק הכי כדאי לקחת משכנתא מחיר למשתכן?

הבנק שהכי כדאי לקחת בו משכנתא מחיר למשתכן יהיה בנק שבו תקבלו ליווי בנקאי.

אם יש ליווי בנקאי לפרויקט, סביר להניח שנקבל במשכנתא הטבות מסוימות.

תוכלו לקבל הנחה בפתיחת תיק, לא תצטרכו לעשות שמאות (כי מקבלים דו”ח אפס של הפרויקט), וכל מה שקשור בהעברת מסמכים יהיה הרבה יותר קל וחלק.

בנוסף, מומלץ לקבל הצעה מהבנק בו אנו מנהלים את העו”ש, מכיוון שלבנק הזה יש אינטרס שנישאר לקוחותיו לאורך זמן – ולכן בבנק זה ירצו לתת לנו תנאים טובים ככל הניתן.

הבנק השלישי שכדאי לפנות אליו הוא כל בנק נוסף אשר יש בו תנאים טובים, כמו לאומי, פועלים, דיסקונט וכו’.

חשוב שתדעו – משא ומתן על משכנתא הוא לא בדיוק מה שאתם חושבים. לא מדובר פה בהתנגחויות קשוחות, דפיקות על השולחן ואולטימטומים אשר מושלכים לכל עבר.

משא ומתן עם הבנק הוא חיפוש של פשרה אשר תהיה רווחית ומועילה לשני הצדדים בעסקה.

לכן, מומלץ מאוד להעזר ביועצי המשכנתאות של מסלולים בתהליך המשכנתא. אנחנו דוברים את שפת הבנק, ולאחר עבודה של שנים עם המערכת הבנקאית גם יש לנו מוניטין חזק ומבוסס במערכת זו.

יועצי המשכנתאות של מסלולים יכולים להשיג לכם משכנתה במחירים המשתלמים ביותר אשר מוצעים היום בשוק, בלי שתשקיעו אף מאמץ מיותר.

משכנתא מחיר למשתכן

כיצד לקבל הערכת שמאי במשכנתא מחיר למשתכן?

הערכת השמאי מתבצעת אחרי שקיבלנו הפנייה לשמאות מהבנק.

מביאים לשמאי מסמכים – אישור זכויות, גרמושקה, שרטוטים של הבית, מפרט מכר, חוזה רכישה והפנייה לשמאות.

לאחר שאנו מעבירים את כל המסמכים, השמאי עושה דו”ח שמאות ומעביר את הנתונים לבנק שממנו אנחנו רוצים לקחת את המשכנתה.

לסיכום:

יש המון פרמטרים שחשוב לשים אליהם לב כשלוקחים משכנתא במחיר למשתכן, כאשר הקריטי מביניהם הוא לחץ הזמן.
לאחר שמקבלים את ההודעה על הזכייה – כל התהליך קורה מהר מאוד, ואתם צריכים להעביר כסף לקבלן תוך זמן מצומצם מאוד.

כדי שכל התהליך יעבור חלק ובלי טעויות (וכמובן כדי שבטוח תקבלו את המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם), כדאי מאוד להיוועץ עם יועצי המשכנתאות המומחים של מסלולים.

אנחנו נשמח לדבר איתכם ולתת לכם ייעוץ ראשוני בחינם, השאירו פרטים ונחזור אליכם!