
משכנתא חוץ בנקאית
משכנתא חוץ בנקאית הידעת, כיום ניתן לקחת משכנתא לא רק מהבנקים המסחריים. מרבית האנשים עדיין לא מודעים לנושא זה, ליתרונות הרבים הניתנים בלקיחת משכנתא שאינה
עומדים לפני לקיחת משכנתא ומבולבלים מעודף המידע שהבנקים מערימים עליכם?
ברוכים הבאים לאתר מסלולים ייעוץ משכנתאות, אנו נעשה לכם סדר ונסביר לכם כל מה שאתם צריכים לדעת על ייעוץ משכנתאות במילים פשוטות בגובה העיניים:
אתם עומדים לפני החלטה גורלית להמשך חייכם – לקיחת משכנתא, כדאי שתבינו מיהו אותו יועץ שאמור לסייע לכם בתהליך לקיחת המשכנתא
הרצוי – איש מקצוע בעל ידע וניסיון בתחום המימון ובענף המשכנתאות והנדל”ן בפרט אשר יתכנן לך את המשכנתא בצורה המתאימה עבורך, ידאג לכלל האינטרסים שלך מול הבנקים, ידאג ללוות אותך עד הכניסה לדירה ולהמשך חיי המשכנתא. ובקצה- ידאג שתקבל את המשכנתא עם התנאים הטובים ביותר ותוכל לישון בראש שקט בשנים הבאות.
המצוי – כיום אין רגולציה בנושא (כמו למשל בתחום התיווך, הביטוח והמשפטים), אין הסמכה פורמאלית שיועץ נדרש לבצע ופועל יוצא מזה- אין רישיון ייעוץ משכנתאות. לכן, ישנו קושי למצוא את יועץ המשכנתא המומלץ והטוב ביותר.
המלצה – בבואכם לבחור יועץ תחילה ודאו כי אין פסקי דין נגדו, בדקו שהוא מאושר ע”י גוף שמגן על זכויות הציבור (כדוגמת “תו אמון הציבור”). לאחר מכן, קיראו ביקורות של לקוחות והתרשמו מעמודי הפייסבוק והאתר שלו ( כרטיס הביקור כיום).
על מנת שתוכלו לקבל החלטה האם להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתא, כדאי להבין מה הוא בכלל עושה
תפקידו של יועץ המשכנתאות הוא להוות גורם מקצועי לתהליך רכישת הדירה בכל ההיבט המימוני.
ומה זה כולל?
השלבים הראשונים כוללים את תכנון התקציב שיעשה יחד איתכם ובהתאם לצרכים שלכם: הכנסות, הוצאות, תכנון עתידי, כלכלת משק בית ועוד.
בשלב הבא הוא ידאג לכם לאישור עקרוני מהבנק על מנת שתוכלו לבחור דירה/בית בהתאם ליכולות הכלכליות שלכם ולאחר שהותאם לכם תכנון כלכלי נכון, לאחר מכן יועץ המשכנתאות יבצע התאמות נוספות של אישור המשכנתא הראשוני ויבנה לכם את התמהיל הנכון עבורכם תוך תכנון כלכלי לכל השנים הבאות של חיי המשכנתא.
לאחר שבידו תכנית כלכלית מגובשת, יבצע משא ומתן מול הבנקים עד לקבלת המשכנתא האידאלית והטובה ביותר. לאחר שנבחר הבנק שבו תתבצע המשכנתא, תגיעו לחתימות על המשכנתא, לרוב בליווי יועץ המשכנתאות.
לאחר החתימות תקבלו “טופס טיולים” מהבנק לבצע את שלב הבטחונות. בשלב זה הרבה יועצי משכנתאות מנתקים מגע מהלקוחות, אך ישנם כאלה הממשיכים ללוות את הלקוחות עד הכניסה לבית ואף לבדוק להם את המשכנתא אחת לשנה, על מנת לבדוק היתכנות מיחזור משכנתא וחסכון.
אנחנו בטוחים ששמעתם המון מושגים חדשים: לוח סילוקין, שפיצר, נסח טאבו, ריבית קבועה, ריבית צמודה, שמאות מקרקעין ועוד… רוצים שיעשו לכם סדר בראש? תמשיכו לקרוא
תחילה תשאלו את עצמכם את השאלות הבאות:
יועץ משכנתאות פרטי ידאג לאינטרסים שלכם מול הבנקים, ירוץ עבורכם ויחסוך לכם זמן, כסף והרבה “כאב ראש”. בלקיחת יועץ משכנתאות מהימן תוכלו לישון בראש שקט שהעיסקה שביצעתם היא הטובה ביותר עבורכם. מהיכרות רבת שנים עם שוק המשכנתאות ואלפי לווים, אפשר להגיש בביטחה שברוב המקרים יועצי משכנתאות הם השקעה משתלמת ביותר שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.
הבנק נותן לי ייעוץ למשכנתא, למה לי לקחת יועץ פרטי ועוד לשלם לו אלפי שקלים?
עד לפני כמה שנים רבים חשבו שייעוץ המשכנתאות בבנק משרת את אינטרס הלקוח והיועץ בעמדת המשכנתאות בסניף הבנק ממליץ ללקוח על המשכנתא הטובה ביותר עבורו, זו עם התנאים הכי טובים והריביות האטרקטיביות ביותר.
אך האם כך באמת הדבר? חשוב לזכור שהבנק הוא עסק, וכמו כל עסק מטרתו להרוויח וכמה שיותר. כתוצאה מכך נוצר ניגוד אינטרסים בין הכדאיות של הלקוחות לבין הרווחיות של הבנק.
על מנת לעשות סדר ריכזנו את מרבית ההבדלים במה שונה ייעוץ משכנתאות פרטי מיועץ המשכנתא של הבנק בתמונה הבאה:
הבנקים מציעים שירותי ייעוץ משכנתא חינם ללא עלות, האם השירות הזה באמת חינם או שהוא הולך לעלות לכם עשרות אלפי עד מאות אלפי שקלים?
ייעוץ משכנתא בבנק כבר בבסיסו לא מוגדר נכון – “איש מכירות של הבנק” הוא ההגדרה הנכונה.
לבנק אינטרס מובהק לייצר לעצמו רווח מקסימלי (כמו כל עסק, לא?), ליועץ החיצוני אינטרס מובהק – לחסוך לכם כמה שיותר, לקצר לך בשנים ככל הניתן ולהפחית לך סיכונים בתיק.
לבנק יש את תכנית ברירת המחדל לכולם במשכנתא (שליש, שליש, שליש – 1/3 הצמדה, 1/3 משתנה – ונתראה עוד 30 שנה), יועץ חיצוני בונה תכנית כלכלית בהתאמה אישית, בהתאם לתקציב שלכם וליכולת ההחזר.
כשאתם מול היועץ בבנק אתם מקבלים הצעה ואין לכם אינדקציה האם היא טובה או לא והאם היא מתאימה עבורכם. יועץ חיצוני יודע לעבוד מול מספר בנקים, לבצע משא ומתן מקצועי ונוקשה עד קבלת התנאים הטובים ביותר.
הבנק זמין בשעות ספציפיות (וגם אז לך תתפוס אותו בטלפון), יועץ משכנתאות יהיה זמין עבורך 24/7.
כמו שלא היית לוקח עורך דין בחינם לייצג אותך במשפט חשוב כך אל תחסוך ביועץ לפני ההלוואה הגדולה בחייך.
שאלה שתמיד תעלה בכל שיחה – כמה זה עולה? בתחום המשכנתאות לא צריך להסתכל רק על העלות אלא מה יוצא לכם?
אם תקבלו חיסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים – כנראה לשלם כמה אלפי שקלים לבעל מקצוע, זוהי השקעה משתלמת מאוד.
הכל תלוי בסוג השירות ובמורכבות הבקשה, באם הלקוח הגיע דרך איגוד או קבוצת רכישה שעובדת מול החברה או פרטנית.
נהוג בתחום להשוות את החסכון אל מול ההוצאה, יועץ טוב חוסך מעל 100 אלף ₪ במשכנתא ממוצעת כך ששכר טירחתו מתגמד אל מול סכומים אלו. מניסיון ועזרה למאות משפחות – אנו יכולים להגיד בבטחון מלא שהחיסכון שייצרנו ואנו נוהגים לייצר ללקוחותינו נע בטווח של פי 5 עד פי 35 יותר מעלות שכר הטירחה (תחשבו לבד האם זו השקעה משתלמת).
ממוצע המחירים לייעוץ משכנתא בישראל:
שאלת השאלות, כנראה שאין תחליף להמלצות, התרשמות אישית וחיבור עם בעל העסק.
אך בנוסף חשוב לוודא מספר דברים:
אז מה חשוב לזכור לפני שבוחרים יועץ משכנתאות מומלץ? זיכרו שלמרבית יועצי המשכנתא פגישת הייעוץ היא ללא עלות וללא התחייבות ולכן אין לכם מה להפסיד, להפך – יש לכם רק מה להרוויח.
אילו שלבים קיימים בלקיחת משכנתא – מתכנון התקציב ועד קבלת הכסף
שלב ראשוני בו מבינים מהם ההכנסות, ההוצאות, ההתחייבויות, כמה משכנתא רוצים, מה ההחזר החודשי הרצוי (וגם מה המצוי), האם העיסקה נכונה עבור הלווים, האם יש כספים שצפויום להשתחרר ועוד.
קבלת תמהיל משכנתא ראשוני לסכום הנדרש, לפני חיפוש הנכס הרצוי.
בחירת הנכס – לאחר שתכננו את הסכום המתאים עבורכם, והבנו מה הסכום שהבנק מאשר לנו נתקדם לבחירת נכס במסגרות התקציב.
לאחר שחתמנו על חוזה רכישה, נבנה תכנית כלכלית המותאמת לצרכי הלווים תוך התייחסות לשאר השלבים הקודמים- תכנון תקציהי, האישור שהבנק נתן, הנכס שנבחר ועוד. התוצר הינו תמהיל משכנתא סופי שאיתו נתקדם לבנקים.
מטרת שלב זה היא למקסם את התמהיל שבנינו לכדי ריביות והטבות שונות, לכל בנק יש את ההטבות שלו, וכל בנק מתאים ללקוח ולעסקה מסויימת. התוצר של שלב זה הוא תמהיל משכנתא זול, יציב ולא מסוכן ככל הניתן בהתאם למסגרות התקציב וסוג הלווים.
נתקדם לחתימות בבנק, זו הפעם הראשונה שהלווים יצטרכו להגיע לבנק בכל התהליך, בשלב זה יכירו את הבנקאי המטפל בבקשה ויחתמו על כל המסמכים בשביל לקדם את הביצוע.
שלב זה כולל בתוכו מעין "טופס טיולים" אחרון לפני ביצוע העברת הכסף לצד השני בעיסקה, קרי ביצוע המשכנתא. בין היתר תצטרכו לעשות ביטוח מבנה וחיים, להסדיר רישומים במנהל מקרקעי ישראל, לדווח למס הכנסה ועוד.
בשביל שתוכלו להגיע לבנק מוכנים בצורה הטובה ביותר – הקפידו לבוא עם כל המסמכים הבאים
שכירים
עצמאיים
מה יכול לגרום לבנק לסרב לתת לכם משכנתא?
ישנם סוגי סירובים רבים, לרובם יש פתרון שאנשי מקצוע יוכלו לספק לכם.
סיבות סירוב נפוצות:
לכל אלו יועץ משכנתאות מקצועי ידע לתת פתרון ולסייע מול הבנק. יכול לקרות מצב שבו בנק אחד יסרב לתת לכם משכנתא משיקולים כאלה ואחרים, אין זה אומר שבנק אחר גם יסרב. אנו מתמחים בעזרה ספציפית גם למסורבי משכנתא ויודעים כיצד להכין את תיק המשכנתא בצורה מיטבית להגשה בבנק.
מעוניינים בלימודי קורס יועצי משכנתאות? או שחיפשתם קורס משכנתא עצמי בשביל לגשת לבנקים לבדך? חיפשתם קורס משכנתאות און ליין?
לאחר מספר שנים שבהם הוכשרו באופן פרונטלי עשרות יועצים ברחבי הארץ ע”י מסלולים אקדמי, ב2019 הושק קורס און ליין ללימודים של ייעוץ משכנתאות המתחלק ל3 מסלולים עיקריים:
לפרטים, מחירים ושיעורי ניסיון לחצו כאן.
במציאות מורכבת ורוויה כשלנו, בה לכל החלטה ופעולה ישנה משמעות פיננסית ארוכת טווח, אנו חייבים לנתח בדקדקנות את ההזדמנויות והסיכונים הגלומים בעסקה, בשילוב עם ביצוע איכותי פעם אחר פעם אנו פורצים את תקרת הזכוכית ומצליחים לחסוך כסף רב ללקוחותינו תוך מיקסום ההשקעות ואפשרויות המימון.
אחריות ומחויבות להשגת התוצאה הטובה ביותר עבורך
שירות ללא יציאה מהבית
אמינות ושקיפות לאורך התהליך
שירות ייעוץ משכנתאות עולה ברוב המקרים כ-אלפי שקלים בודדים. עם זאת חשוב להסתכל על גורם החיסכון. מניסיון ועזרה למאות משפחות – אנו יכולים להגיד בוודאות מלאה שהחיסכון שאנו מייצרים ללקוחותינו יכול להגיע גם לפי 10 ואפילו 20 ממחיר ייעוץ המשכנתא.
הבנק למשכנתאות הוא הגורם המלווה ולאור שיקולי רווחיות פנימיים הוא אינו אובייקטיבי (הרי שהבנק מרוויח מהריבית שתשלמו לו). שירות ייעוץ משכנתאות פרטי מקנה ללקוחותיו התאמה אישית לצרכים מתוך אובייקטיביות וטובת הלקוח בלבד, זאת בשילוב תפעול הבקשה והבירוקרטיה הבנקאית.
הסניף הראשי של מסלולים ייעוץ משכנתאות שוכן בחיפה. אנו מספקים ייעוץ משכנתאות למשפחות בכל רחבי הארץ, מקרית שמונה בצפון ועד באר שבע בדרום. אך מאחר והסניף הראשי שלנו נמצא בחיפה, חלק ניכר מייעוץ המשכנתאות שלנו אכן מתבצע באזור הצפון, חיפה והקריות.
כמו בכל עסקה, אנו ממליצים בחום לבדוק מספר גורמים:
1. המלצות – האם מראים לכם המלצות של לקוחות מרוצים
2. האם מציעים לכם פגישת ייעוץ חינם ללא התחייבות, כזו שתוכלו להתרשם מנותן השירות
3. חיבור עם נותן השירות: האם נותן השירות היה זמין, מסביר פנים, הציע עזרה ומענה לכל השאלות.
כמו בכל תחום כדאי לבחון את הדברים בטרם תקבלו החלטה שיכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים מהמשכנתא.
במשכנתא “בריאה” ההחזר החודשי על כל 100,000 ש”ח עומד על כ-500 ש”ח וזאת על מנת לשמור על יחס קרן ריבית תקין. כמובן שכמה שיותר, יותר טוב.
בנקים פועלים בעונתיות ועל פי עמידה ביעדים כך שבזמנים מסוימים כשבנקים מייקרים את תנאיהם, בנקים אחרים דווקא משפרים תנאיהם למשיכת לקוחות חדשים. כמו כן הבנקים מציעים הטבות המשתנות מעת לעת, כך שטרם הגשת הבקשה למשכנתא נדרשת סקירת שוק על כדאיות התנאים בבנקים השונים.
לאחר שננתח אילו בנקים הם הרלוונטיים ביותר נפנה ל-2-3 בנקים לשמירה על יעילות המשא ומתן.
אין זה אומר שלא נקבל אישור מבנק אחר, לכל בנק המומחיות ואופי הלקוחות שלו. נסו לבדוק בעוד בנקים.
התשלום עבור שירותי ייעוץ המשכנתאות הוא כנגד הצלחה בלבד, כך שאם לא קיבלתם אישור לקבלת משכנתא לא תשלמו לנו.
הצורך בהצמדה משתנה מלווה ללווה בהתאם למשך פריסת המשכנתא, אחוז המימון והתכנון העתידי של הלווים. חשוב לשמור על משכנתא מאוזנת הין ברמת הסיכון והן מבחינת ההחזר החודשי.
כאשר מדברים על הצמדה במשכנתא, מתכוונים להצמדה למדד המחירים לצרכן, מדד זה מפורסם אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומציג שינויים בעלות סל מוצרים קבוע מראש (מחירי דיור, תחבורה ציבורית, ביגוד והנעלה, פירות וירקות ועוד). המדד מוצמד לסכום הקרן ואחוז השינוי החודשי משפיע על גובה החוב כך שאם המדד עלה תגדל ההתחייבות ולהפך.
החל משנת 2018 תוקף הריביות באישור העקרוני הוגדל מ-12 ימים ל-24 ימים.
המלצתנו היא לגשת לבנק למשכנתאות בטרם תחילת הליך הרכישה וזאת על מנת לקבל אישור אשראי לסכום המוערך שנדרש לו ובכך לאפשר חתימה בטוחה על חוזה הרכישה.
במקרים בהם שווי הנכס בהערכת השמאי אינו תואם למחיר הרכישה, המימון שייתן הבנק יהיה לפי המחיר הנמוך מביניהם, כך שייתכן ויווצר מצב בו על הלווה להגדיל את הונו העצמי. אי לכך מומלץ להיעזר בבעלי המקצוע הפועלים באזורכם ובקיאים במחירים, יתרה מכך ניתן לעשות שמאות מקדימה שתוודא כי הסכום שברשותכם מאפשר לרכוש את הנכס ללא הוספת הון עצמי מעבר לקיים.
בעסקאות נדל”ן ישנם שני מיסים עיקריים:
מס רכישה – מס המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין, דוגמת בתים פרטי, דירות מגורים, מגרשים ביעודים שונים (חקלאי, מסחרי, משרדים, מגורים ועוד) ומבנים ביעודים שונים. הקונה נושא בתשלום מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים מדורגים, לרשות המסים, בנוסף לתשלום למוכר עבור הנכס הנרכש.
מס שבח – מס המוטל מעצם עליית ערך הקרקע של נכס מסויים או מהשבחתו של נכס מסויים. מס שבח משלמים בעת מכירת נכס בגין עליית הערך של הנכס. בניגוד למס רכישה, מס שבח מוטל על מוכר הנכס. חישוב מס השבח נעשה על ידי המוכר לרשות מקרקעי ישראל לפני ביצוע של מכירת מלוא התמורה של הנכס. ניתן גם לקבל פטור ממס שבח או הקלה או הנחה במס שבח אם אתם זכאים לכך על ידי קריטריונים שנקבעים מעת לעת. במידה ולא הייתה עליית ערך לנכס, אין צורך לשלם מס שבח על נכס שלא עלה ערכו. לא ניתן לקבל החזר על ירידת ערך הנכס.
מרבית הקרקעות במדינת ישראל שייכות לרשות למקרקעי ישראל (רמ”י), לאחר ביצוע מכרזים, מכירת הקרקעות ובניית הבתים והדירות על הקבלנים לבצע העברת הרישום בצורה מסודרת לטאבו. בהגשת בקשה למשכנתא נכסים שטרם נרשמו כחוק בטאבו מחויבים בהצגת אישור זכויות הבעלים ברשות מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת שהוסמכה להנפקת אישורי הרישום.
צריך לזכור תמיד שהבנק מרוויח במשכנתא מהריבית שתשלמו לו, האינטרס שלכם לא בהכרח זהה לאינטרס של הבנק בלקיחת משכנתא, למידע נוסף אנו ממליצים לקרוא מאמר שכתבנו בנושא מה עדיף יועץ משכנתא פרטי או יועץ של הבנק.
יכול לקרות מצב שבו בנק אחד יסרב לתת לכם משכנתא משיקולים כאלה ואחרים, אין זה אומר שבנק אחר גם יסרב. אנו מתמחים בעזרה ספציפית גם למסורבי משכנתא ויודעים כיצד להכין את תיק המשכנתא בצורה מיטבית להגשה בבנק.
אנו כרגע מפתחים קורס ייחודי ראשון מסוגו בארץ ללימוד ייעוץ משכנתאות, במידה ואתם רוצים ללמוד את התחום, אנא השאירו לנו פרטים ונהיה אתכם בקשר כאשר הקורס יפתח.
משכנתא חוץ בנקאית הידעת, כיום ניתן לקחת משכנתא לא רק מהבנקים המסחריים. מרבית האנשים עדיין לא מודעים לנושא זה, ליתרונות הרבים הניתנים בלקיחת משכנתא שאינה
יש הרבה שמועות ומיתוסים סביב הנושא של ייעוץ משכנתאות , חברת מסלולים באה לעשות לכם סדר ומנפצת את כל המיתוסים: מיתוס 1: “לא מגיע
שלב אחר שלב רכישת דירה “יד ראשונה מקבלן” מסתמנת כעסקה כדאית ומבוקשת בקרב רוכשי הדירות בישראל. המחיר האטרקטיבי, העיצוב בהתאמה אישית והשקט הנפשי המלווה בכניסה
תהליך רכישת דירה עורך כמספר חודשים ודורש שליטה והתמקצעות במספר רב של תחומים. ריכזנו עבורכם את כל שלבי הרכישה, צעד אחר צעד על מנת שתצעדו
התשובות לשאלות “מתי לפרוע חלקים במשכנתא? איזה סכומים ומסלולים? וכיצד זה מתבצע?” אינן חד משמעיות ומשתנות מלווה ללווה, יחד עם זאת קיימים מספר קווים מנחים
כיצד לקנות נכס חדש לפני מכירת הנכס הקיים? אחד המצבים המורכבים ביותר בשוק הנדל”ן הוא מצב של קנייה ומכירה במקביל, מצד אחד ישנו חשש מפספוס