הדרך המדויקת למשכנתא לדירה ראשונה

תכלס, משכנתא זה הכלי הפיננסי הכי חשוב שנפגוש בחיים. במיוחד כשאנחנו רוכשים את הדירה הראשונה שלנו.

גם אם זה נראה קצות גדול וכבד, מבטיחים שרכישת הדירה הראשונה שלכם ולקיחת משכנתא זה תהליך פשוט כשעושים את זה נכון.

הדרישות לקבלת משכנתא לדירה ראשונה

בכל עסקת משכנתא בוחן הבנק שני דברים: את הלווים ואת הנכס.

מהלווים דורש הבנק: הכנסה חודשית קבועה אשר מופקדת כסדרה בחשבון הבנק, עמידה בכללי כושר ההחזר, התנהלות תקינה בחשבון העובר ושב וקיום של הון עצמי.

עבור הנכס נדרש רישום תקין המאפשר רישום משכנתא ושווי הנכס שנקבע על ידי שמאי מוסמך מטעם הבנק

השלבים בלקיחת משכנתא לדירה ראשונה

תכנון תקציב

זהו השלב החשוב ביותר לפני שמתחילים בחיפוש נכסים. בשלב זה עלינו להבין את כל מאפייני הלווים והעסקה שאותנו אנו רוצים לעשות ומכאן לתרגם את שווי הנכס, את סכום ההלוואה שנוכל לקחת ובהתאם להחזר החודשי האפשרי והרצוי

הפרמטרים שאותם נבחן בתכנון התקציב:

נתוני האשראי

נתוני האשראי משקפים את ההיסטוריה וההתנהלות הפיננסית שישפיעו ישירות על האופן שבו הבנק רואה ומדרג אותנו כלווים. במקרים בהם

הון עצמי

סכום הכסף ההתחלתי שאיתו אנחנו מגיעים לעסקה. בנוסף, האם הוא מספק אותנו לעסקה ששאותה אנחנו רוצים לעשות. אחוז המימון במשכנתא לדירה ראשונה הינו עד 75% משווי הנכס, משמע ההון העצמי הנדרש עומד על 25%.

כושר החזר

משקף את יכולת ההחזר החודשי שאותו נוכל לשלם. במסגרת זו לוקחים את ההכנסה נטו, ממנה מפחיתים התחייבויות שמעל ל-18 חודשים ומהסכום שמתקבל ניתן לשלם עד 35% לטובת משכנתה.

לדוגמה אם ההכנסה שלנו עומדת על 15,000 ש"ח ויש לנו החזר חודשי של 2,000 ש"ח, ההכנסה הפנויה היא 13,000 ש"ח ומכאן שההחזר המקסימלי שנוכל לשלם עומד על 4,550 ש"ח (35%). 

תכנון עתידי

להכנסות וההוצאות הצפויות לנו במשך חיי המשכנתא

בחירת סוג עסקה

ישנם 3 סוגי עסקאות אפשריים. נכס קיים (יד שנייה), נכס חדש (רכישה מקבלן) או בנייה עצמית (בנה ביתך). לכל עסקה הגדרות שונות 

קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות

בשלב זה אנו מאשרים את מסגרת העסקה וסכום המשכנתא (עוד לפני שבחרנו נכס).

בשל העומסים בבנקים, פעמים רבות אנחנו מופנים למוקדים הטלפוניים והדיגיטליים לקבלת אישור מקדמי.

שימו לב שזהו אינו אישור מלא מכיוון שהוא ניתן רק על סמך ההצהרה שלנו והוא אינו כולל בחינה של כל המסמכים הנדרשים לשם קבלת אישור מחייב.

לשם כך יש לקבל אישור בסניף.

תוקף האישור העקרוני עומד על 45 ימים וניתן לחדש אותו באופן פשוט יחסית באמצעות חידוש מסמכים.

בחירת דירה וחתימת חוזה רכישה

לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא ניתן להתקדם לבחירת נכס וחתימה על חוזה הרכישה.

טרם חתימת החוזה יש להעביר לבנק נסח רישום (נסח טאבו או אישור זכויות) ולוודא כי אין מניעה לקבלת משכנתא על הנכס הספציפי שבחרנו.

לאחר מכן יש להסדיר את שלבי התשלום הצפויים למוכרים בהתאם להון העצמי וסכום המשכנתה.

חשוב לדעת: העברת כספי המשכנתא מתבצעת לאחר העברת מלוא ההון העצמי, למעט מקרים שבהם עתידים להתקבל כספים ממקורות נוספים בשלב מאוחר יותר ושיש לנו אסמכתא לקבלתם העתידית.

המלצה: בעסקאות בהן לוקחים מימון מקסימלי של 75% מומלץ לבצע שמאות מוקדמת על מנת לאמת את שווי הנכס ולהימנע ממצב בו למנוע מצב שבו אנו קונים נכס יקר ממחיר השוק.

בניית תמהיל משכנתא לדירה הראשונה

זהו השלב שבו אנו בונים את התוכנית הכלכלית שתקבע כיצד המשכנתא שלנו תעבוד ותתנהג לאורך השנים.

תמהיל המשכנתא הוא לב העסקה שלנו והוא בנוי ממסלולים – תתי הלוואות בעלות סוג וגובה ריבית שונים.

על התמהיל להיות מאוזן מפני שינויים עתידיים במשק ולאפשר לנו גמישות בביצוע פעולות עתידיות כגון מכירת הנכס, סילוק ומחזור משכנתא.

פריסת המשכנתה מתאפשרת עד ל-30 שנים אך חשוב לתכנן אותה כך שיהיה יחס נכון בין גובה התשלום לקרן וגובה התשלום לריבית.

במסלולי המשכנתא הקבועים לתקופה ישנה השפעה על גובה הריבית, כך שככל ונפרוס לפחות שנים נקבל ריבית נמוכה יותר.

משא ומתן בין הבנקים

לאחר סיום בניית תמהיל המשכנתא נבצע משא ומתן בין הבנקים לקבלת התנאים הטובים ביותר.

אין צורך לפנות לכל הבנקים, אלא לבנקים הרלוונטיים ביותר לעסקה שאותה אנחנו עושים.

לכל בנק ישנו תמחור משתנה למסלולים המשכנתא. לכן יש להיעזר במחשבון משכנתא על מנת לבצע את ההשוואה המלאה בין ההצעות.

חתימה על תיק המשכנתא וביצוע בטחונות

לאחר שהחלטנו על הבנק שאיתו נרצה להתקדם בלקיחת המשכנתא. אנו נצטרך לבצע את התנאים המשלימים לקבלת המשכנתא בפועל.

נצטרך להגיע לבנק לפתיחת תיק המשכנתא שבמסגרתו נחתום על חוזה אחיד שאינו ניתן לשינוי.

במקביל נקבל מסמכי בטחונות הכוללים את היבטים משפטיים לעיגון העסקה בפועל:

רישום משכנתא

בגוף בו רשום הנכס (טאבו / רשות מקרקי ישראל / חברה משכנת / התיישבות ציונית).

יפוי כוח נוטריוני

המאפשר לבנק לבצע פעולות בנכס כשותף בעסקה

רישום משכון

ביטוח משכנתא

שמאות

לכל סוג עסקה ונכס ישנם בטחונות מעט שונים ועל מרביתם אחראי עורך הדין של העסקה.

מועד התשלום החודשי

מועד ההחזר החודשי יכול להיות ב-1 / 10 / 15 לחודש.

פתיחת תיק

בעת לקית משכנתא גובה הבנק דמי פתיחת תיק אשר עומדים 0.25% מסך ההלוואה.

לדוגמה: עבור משכנתא בסך 1,000,000 ש"ח ידרוש הבנק עמלת פתיחת תיק בגובה 2,500 ש"ח.

מרבית הבנקים נותנים הנחה דמי פתיחת התיק הנעים בין 25% ל- 75%.

ביצוע תיק המשכנתא

לאחר סיום כל השלבים, עובר תיק המשכנתא לבחינה בבנק לטובת הכנת הכספים להעברה למוכרים.

כספי המשכנתא יעברו ישירות לחשבון הבנק של המוכרים או לחשבון המשכנתאשל המוכרים.

מועד התשלום החודשי הראשון נקבע בהתאם למועד ביצוע תיק המשכנתא.

אם המשכנתא תעבור למוכרים לפני ה-15 לחודש אז התשלום יהיה כבר בחודש הקרוב.

במידה ומשכנתא תעבור אחרי ה-15 לחודש. התשלום יהיה רק בחודש שלאחר מכן, ולכן ההחזר יהיה מעט מוגדל.

מעקב תקופתי

עכשיו מתחיל החלק החשוב שילווה אותנו לאורך כל השנים – החיים עם המשכנתא.

במשק דינמי ולאור שינויים שחלים בחיינו נצטרך לנצל את ההזדמנויות שיגידו בעתיד.

אנחנו ממליצים לבצע בדיקה לתנאי המשכנתא אחת לשנה.

במקרים בהם ישנה כדאיות ואפשרות לשיפור התנאים נבצע מחזור משכנתא, שהיא פעולת עדכון ההלוואה והתנאים שלה.

ריבית במשכנתא לדירה ראשונה

הריבית במשכנתא היא תוצר של רמת הסיכון שאותה רואה הבנק בעסקה, היא נגזרת מאיכות הלווים, סוג העסקה, אחוז המימון, פריסת השנים ואיכות המשא ומתן שאנו עושים.

כיועצי משכנתאות אשר עובדים בהיקפים נרחבים עם הבנקים באפשרותנו לסייע לכם בבניית העסקה בצורה האידיאלית עבורכם ובהשגת התנאים הטובים ביותר.

על מנת לקבל מידע נוסף:

צור קשר ✉️

*5471 התקשר 📞